Artigo: Os contratos de locação em tempos de pandemia

Já pode-se observar os inúmeros impactos econômicos enfrentados por nosso país decorrente da pandemia do novo coronavírus. A impossibilidade de arcar com os custos regulares mensais como o aluguel, é um exemplo disso. Confira no artigo escrito pelo advogado cível, Rodrigo Marinho, o que é a “teoria da imprevisão” e quando ela é aplicável

Rodrigo Marinho, advogado do setor Cível
rodrigo.marinho@claudiozalaf.com.br

Com a decretação do estado de pandemia ocasionado pela proliferação do novo COVID-19 e a necessidade da adesão coletiva das recomendações da Organização Mundial da Saúde (OMS), com o fim de mitigar ou, ao menos, diminuir a disseminação do coronavírus, já não é nenhuma novidade para todos os inúmeros impactos econômicos que o país já está enfrentando.

Com a paralisação dos comércios, vemos a drástica queda do faturamento das empresas e sua consequente impossibilidade de arcar com os custos regulares mensais inerentes de sua atividade, dentre eles, o aluguel.

Assim, vemos de um lado o locatário, com dificuldades financeiras por estar impedido de usufruir ativamente do seu imóvel locado, bem como de exercer sua atividade profissional, e o locador, que em muitos casos precisa do recebimento do aluguel mensal para sua subsistência.

Neste sentido, existem mecanismos que possibilitam a manutenção da saúde do contrato de locação, através de sua renegociação. O Código Civil, nos artigos 317, 393, 421-A, 478, 479 e 480, prevê a possibilidade de revisão dos contratos com base na chamada “teoria da imprevisão”, aplicável quando acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, tais como o atual estado de calamidade pública, tornem a prestação de uma das partes do contrato excessivamente onerosa, sob o ponto de vista financeiro.

Em tempos de pandemia ou qualquer outro, sempre é preferível que as partes possam resolver seus conflitos de forma extrajudicial, colocando na balança as necessidades de ambas as partes e em comum acordo encontrar o caminho que possibilite a manutenção da subsistência econômica dos dois lados.

No entanto, como nem sempre é possível a composição amigável, a propositura judicial se faz necessária, ficando a encargo do judiciário dirimir as mencionadas questões e encontrar a opção mais equilibrada para ambos os lados. Atualmente, passam a surgir muitas jurisprudências que utilizam o COVID-19 para embasar decisões liminares de renegociação de contratos de locação, com determinações de reduções dos valores dos aluguéis por tempo limitado, sua suspensão provisória, ou mesmo a resolução do contrato, observados as especificidades de cada caso.

No embasamento destas decisões, que envolvem lojas, restaurantes, entre outros tipos de comércios, os Julgadores reconhecem a pandemia como um acontecimento extraordinário e imprevisível e discorrem que o cumprimento integral das obrigações contratuais pelo locatário, se torna excessivamente onerosa, quando nítido os prejuízos experienciados pelo demandante.

Neste sentido, por óbvio deve haver a prova do nexo de causalidade entre a pandemia e a necessidade da alteração temporária do contrato, como meio de coibir o uso abusivo do caso fortuito ou força maior.

O estado de calamidade pública fará com que muitos experienciem prejuízos econômicos, cabendo ao Judiciário, quando impossível a composição extrajudicial, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar estes prejuízos.

Nestas decisões, deve haver muita cautela do Julgador para que não ocorra uma transferência das dificuldades do locatário para o locador, devendo-se sempre prezar pelo equilíbrio contratual para que todos possam subsistir até o fim da pandemia.